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                  房價全線下跌!明年可能會更冷?

                  時間:2021-11-18   來源:中國新聞網   
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                      一線城市,跌0.1%。
                   
                      二線城市,跌2.1%。
                   
                      三線城市,跌0.8%。
                   
                      四線城市,跌0.4%。
                   
                      這是社科院財經戰略研究院住房大數據項目組17日公布的10月份中國核心城市房價數據環比變動情況。
                   
                      核心城市房價全線下跌。這樣的情形已經多年未現了。據該機構統計,從8月份開始,24個核心城市房價已經連跌3個月。
                   
                      國家統計局日前發布的數據同樣“寒意陣陣”:10月份,70個大中城市中,新房價格環比下跌的城市超過70%,70城新房平均環比創下近六年多來的最大跌幅;二手房價環比下跌的城市超過90%,10月份,只有四個城市二手房價環比上漲。
                   
                      本是樓市銷售旺季的“金九銀十”,房地產市場卻出現“反季節”的急速降溫。僅僅幾個月時間,房價上漲和下跌城市數量已經完全對調。
                   
                      未來樓市會怎么樣?
                   
                      樓市真的入冬了
                   
                      房價急速的下跌背后是成交量的大幅萎縮。據中指研究院統計,10月份,中國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降21.7%和22.6%,連續三個月保持兩位數下降。易居研究院數據顯示,當月住宅銷售面積同比下降24.1%,創6年來同期新低。
                   
                      面對曾經讓無數人趨之若鶩的新樓盤,購房者不再是“慷慨解囊”,而是捂緊錢包。16日,位于深圳市福田的一樓盤富通上舍公布項目意向登記名冊。該項目此次推售65套房源,但僅有8人入圍并完成意向登記和保證金凍結。就在上半年,深圳市還頻頻出現“萬人搖號”的場景。
                   
                      土地市場同樣大幅降溫。中指研究院統計,第二批集中供地共計流拍70宗地塊,撤牌195宗地塊,整體流拍撤牌率達到31.8%(首批次為6.5%)。針對此,部分城市已經下調了第三輪集中供地的土拍保證金比例和首付比例,還有的順延了繳納保證金的時間表。
                   
                      本輪樓市降溫之所以來得迅速,是由供給和需求側同時“降杠桿”帶來的。
                   
                      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,下半年以來,開發商前端融資(開發貸、信托、債券、前融等)全面收緊,后端銷售回款明顯下降,造成資金鏈被雙重擠壓,疊加債務到期集中,部分房企債務違約事件惡化了市場預期,開發商不得不大力度打折促銷,帶動房價下跌。
                   
                      另外,受到房貸緊縮,利率攀升,二手房停貸等影響,需求端也急劇冷縮,二手房價開始下跌,換房需求轉弱,造成了供需冷卻的循環。
                   
                      融資環境開始“解凍”
                   
                      最近一段時間,這種“冰封”的情況有所改善。
                   
                      -央行、銀保監會等金融主管部門多次強調維護房地產市場平穩健康發展。
                   
                      -據多家媒體報道,11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會。部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企宣布發行中期票據、超短融資券等。房企融資出現“解凍”。
                   
                      今年3月以來,房企單月融資額同比不同程度下滑。其中自8月起,單月降幅超過50%,10月同比降幅最大,為74.8%。
                   
                      -從房貸來看,央行發布的數據顯示,10月末,個人住房貸款余額當月增加3481億元,較9月多增1013億元。這意味著房貸供應量增加了,過緊的政策確實出現了調整。
                   
                      據貝殼研究院觀察,10月主要城市房貸利率已結束上漲、與9月基本持平,房貸利率結束上漲。
                   
                      -此外,10月哈爾濱、義烏、成都出臺預售制監管方面措施,緩解房企資金壓力。武漢、三明、珠海調整落戶條件或對于人才購房給予一定的優惠。
                   
                      房價下跌何時見底?
                   
                      政策的確出現些許暖意。但需要看到,目前的政策調整主要是在過緊基礎上的糾偏,取消限購、放松限貸等實質性的調控“大招”并沒有出現。業內普遍認為,房價調整可能還會持續一段時間。
                   
                      李宇嘉表示,房價仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲。同時,由于目前的政策調整仍在托底、適度糾偏,并不會大幅度增加信貸投放。特別是需求端不會松綁限售、限貸的情況下,未來需求復蘇態勢不能太樂觀,房價仍會慣性下跌。
                   
                      房價普跌的情況過去也發生過。2008年、2011年、2014年,房地產市場均經歷過這種實質性的下跌。房價下跌何時見底?
                   
                      易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,2008年時受金融危機沖擊,房價出現急跌,但因為救市政策迅速出臺,房價下跌僅持續6個月;2011下半年到2012上半年,下跌持續10個月;2014年的一輪房價下跌持續時間最長,達12個月。
                   
                      本輪的樓市調整已持續3個月,楊紅旭認為,未來的半年內房價可能會探明跌幅最大的時點。
                   
                      中原地產首席分析師張大偉指出,此前因為放款周期延長,按揭貸款已積壓多月,預計年內房價依然下調為主。比如:在北京,消化完目前積壓的需求大約需要4個月左右,在此之前樓市并無反彈的動力。他認為,隨著房貸的逐漸緩和,樓市有望在2022年一季度逐漸企穩。
                   
                      樓市并未進入“負通道”
                   
                      短期的樓市調整和局部企業引發的風險顯化并不意味著樓市進入負通道。中國房地產業協會會長馮俊指出,中國的住房需求在相當長的時間內還會維持相當大的規模,現在每年農村向城市人口的轉移盡管較前幾年下滑,但仍有1600萬-1800萬左右。
                   
                      此外,城鎮間的人口轉移也會帶來城鎮人口的增長,目前城鎮間人口遷徙每年有600多萬。而且中國城鎮人口遷移很多并非舉家遷移。這一特點使得很多時候既會在遷入城市引發新的住房需求,又會在一定時間內保留原城市的住房。
                   
                      馮俊認為,今后樓市并不會持續負增長,而是會出現比較穩定的小幅增長。特別是把投資品屬性有效控制住后,價格會呈現比較平穩的態勢。

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